Fragen und Antworten "Nießbrauch und Wohnrecht"

Barbara S.: „Wir sind drei Geschwister. Unsere Mutter ist im April verstorben, unser Vater ist hochgradig dement und seit Januar im Pflegeheim. Er ist Alleinerbe. Ein Bruder ist psychisch krank, der andere Bruder ist als Betreuer unseres Vaters eingesetzt. Meine beiden Brüder haben vor 18 Jahren eine Immobilie von unseren Eltern als Schenkung bekommen mit Nießbrauch. Mein Bruder (der Betreuer unseres Vaters) verwendet jetzt das Geld unseres Vaters zum Um- und Ausbau der geschenkten Immobilie. Ich weiß, dass dieser Umbau absolut nicht im Sinne unseres Vaters wäre. Darf mein Bruder als Betreuer unseres Vaters diesen Umbau mit dem Geld unseres Vaters finanzieren, da unser Vater das Nießbrauchrecht hat? Oder müsste er den Umbau selbst finanzieren, da die Immobilie ihm und seinem Bruder geschenkt wurde?“

Markus Kühn: Ein Nießbraucher ist gegenüber dem Eigentümer (nur) verpflichtet, für die Erhaltung der Immobilie in ihrem wirtschaftlichen Bestand Sorge zu tragen. Ausbesserungen und Erneuerungen muss er nur durchführen, als sie zu der gewöhnlichen Unterhaltung der Sache gehören (§ 1041 BGB). Veränderungen oder Verschlechterungen der Sache, die durch die ordnungsgemäße Ausübung des Nießbrauchs herbeigeführt wurden, muss der Nießbraucher nach der gesetzlichen Regelung ebenfalls nicht tragen (§ 1050 BGB). Der Nießbraucher ist lediglich zum Besitz der Sache berechtigt und hat bei der Ausübung des Nutzungsrechts die bisherige wirtschaftliche Bestimmung aufrechtzuerhalten. Er ist nicht berechtigt, die Sache umzugestalten (§§ 1036 ff. BGB). Führt der Nießbraucher Arbeiten durch, die er nicht durchführen müsste, können sich Ersatzansprüche gegen den Eigentümer ergeben. Von diesen gesetzlichen Regeln könnte (teilweise) im Übergabevertrag zwischen Ihrem Bruder und Ihrem Vater abgewichen worden sein, das müsste man gegebenenfalls prüfen. Ich sehe hier verschiedene Möglichkeiten, wie Sie vorgehen könnten. Dabei sollten Sie sich anwaltlich unterstützen lassen. Man könnte zum Beispiel gegen die Betreuerstellung Ihres Bruders vorgehen. So wäre möglicherweise eine unerlaubte Verwendung des Vermögens des Betreuten eine schwerwiegende Pflichtverletzung, die die Entlassung des Betreuers und Regressansprüche gegen ihn rechtfertigen. Er könnte beziehungsweise sollte die Wohnung auch vermieten, um Mieteinkünfte für Ihren Vater zu erzielen. Sie könnten auch überlegen, Ihren Pflichtteil (der Ihnen nach dem Tod der Mutter zusteht) von Ihrem Vater zu fordern. Eventuelle Pflichtteilsstrafklauseln oder -verzichte wären zu berücksichtigen. Im Rahmen der sogenannten Pflichtteilsergänzung wären dabei auch die Immobilienschenkungen an die Brüder zu berücksichtigen. Möglicherweise kommen nach dem Tod Ihres Vaters auch Schadensersatzansprüche von Ihnen und dem anderen Bruder gegen den Betreuer-Bruder in Betracht.

Christian G.: Als Eheleute haben vor etwa zwei Jahren das von uns bewohnte Einfamilienhaus unserem Sohn notariell übertragen. Wir haben uns auf Lebensdauer einen Nießbrauch vorbehalten. Jetzt wollen wir altersbedingte Umbauten im Bad auf eigene Kosten vornehmen lassen. Dürfen wir das? Ist das rechtlich mit Nießbrauch dem vereinbar?

Markus Kühn: Ein Vorbehaltsnießbraucher kann die übertragene Immobilie selbst nutzen, vermieten, verpachten oder einem anderen unentgeltlich überlassen. Er ist jedoch grundsätzlich nicht berechtigt, in deren Substanz einzugreifen. Er hat die bisherige wirtschaftliche Bestimmung der Sache aufrechtzuerhalten und nach den Regeln einer ordnungsgemäßen Wirtschaft zu verfahren. Dadurch kann er grundsätzlich nicht das Gebäude nach seinen Wünschen frei umgestalten oder wesentlich verändern. Das gilt aber dann nicht, wenn Nießbrauchsbesteller und Nießbrauchsberechtigter zusätzlich zum Vorbehaltsnießbrauchsrecht im Innenverhältnis etwas anderes vereinbaren. Bei entsprechenden Vereinbarungen zur Gebäudeumgestaltung darf der Nießbraucher Um- und Anbauten vornehmen. Ein Umbau des Bades dürfte aber wohl nicht die „wirtschaftliche Bestimmung“ des Hauses verändern und auch keine Umgestaltung oder wesentliche Veränderung sein. Insofern dürfte dies auch ohne Vereinbarung mit dem Eigentümer zulässig sein. Ich empfehle Ihnen, einfach mit Ihrem Sohn zu sprechen. Vielleicht würde er sich ja sogar über die vermutlich wertsteigernden Umbauarbeiten auf Ihre Kosten freuen.

Hans F.: Wir haben unseren beiden Söhnen ein Wohn- und Geschäftshaus überschrieben (geschenkt). Meine Frau und ich haben uns einen Nießbrauch (für jeden von uns 30 Prozent der Mieteinnahmen) eintragen lassen. Sollte einer von uns sterben, erbt der Überlebende den Prozentsatz des Verstorbenen? Wenn nicht, können wir testamentarisch bestimmen, dass der Überlebende den Nießbrauch des Verstorbenen erhält?

Markus Kühn: Durch den Nießbrauch wird dem Eigentümer das Nutzungsrecht entzogen. Wirtschaftlich ist das Eigentum damit weitgehend entwertet. Zum Schutz des Eigentümers vor einer unkontrollierbaren Aushöhlung seines Eigentums bestimmt das Gesetz in § 1059 BGB daher eine persönliche Begrenzung des Nießbrauchs. Nach dieser nicht abdingbaren Regelung ist der Nießbrauch nicht übertragbar und nach § 1061 BGB auch nicht vererblich. Sollte also einer von Ihnen beiden sterben, erbt der Überlebende nicht dessen Nießbrauchsrecht. Ob das Nießbrauchsrecht in Ihrem notariellen Übergabevertrag so geregelt wurde, dass praktisch 60 Prozent für beide bis zum Versterben des Längerlebenden bestehen sollen, glaube ich nicht. Dafür müsste man aber in den Vertrag schauen. Sie können auch nicht einfach in einem Testament bestimmen, dass die Eigentümer – Ihre beiden Söhne – anders als ursprünglich vereinbart bis zum Schlusserbfall mit dem vollen Nießbrauch beider Eltern belastet werden. Das müssten Sie mit Ihren Söhnen neu vereinbaren und es wäre dann eine Schenkung der Söhne an Sie.

Leonhard H.: "Aufgrund der gestiegene Bodenpreise müssen wir bei der Übertragung des Hauses nun einen Nießbrauch eintragen lassen, damit das Haus mit zwei Mal 400.000 Euro Freibetrag steuerfrei an die Tochter übergeben werden kann. Kann das am gleichen Tag geschehen oder muss eine Wartezeit dabei eingehalten werden? Können dabei dann Kosten gespart werden (z.B. Grundbucheintrag)?"

Markus Kühn: Ich schließe aus Ihrer Fragestellung, dass das Haus Ihnen und Ihrer Frau zu gleichen Teilen gehört, sodass bei einer Schenkung der schenkungssteuerliche Freibetrag zweimal zur Anwendung kommt. Der Nießbrauchsvorbehalt ist ein Unterpunkt im notariellen Übergabevertrag. Sie und Ihre Frau übertragen mit dem Vertrag das Haus an die Tochter, behalten sich aber den Nießbrauch zurück. Üblicherweise wird in dem Übergabevertrag die Eintragung des Nießbrauchs in das Grundbuch mitbeantragt und geregelt, dass zur Löschung des Nießbrauchs der Todesnachweis der jeweils Berechtigten, genügen soll. Mit dem Tod des länger lebenden von Ihnen beiden, kann Ihre Tochter dann die Löschung des Nießbrauchs beantragen. Da es sich um einen Vorgang und einen Vertrag handelt, wird die Übergabe (Schenkung) unter Nießbrauchsvorbehalt in einer Urkunde und in einem Notartermin abgehandelt. Denken Sie gegebenenfalls daran, im Übergabevertrag auch Rückforderungsrechte (zum Beispiel bei Vorversterben, Insolvenz oder grobem Undank der Tochter, Notbedarf Ihrerseits) zu vereinbaren. Auch ein Pflichtteilsverzicht der Tochter oder zumindest eine Anrechnung auf den Pflichtteil kann im Rahmen der notariellen Übergabevereinbarung geregelt werden.

Edmund K.: "Ich habe eine Eigentumswohnung, die mit einem lebenslangen Niesbrauch belegt ist (§1041 BGB ist per Testament unwirksam). Der Niesbrauchnehmer (79 Jahre alt) erwägt die Vermietung der Wohnung. Dazu habe ich ein paar Fragen:

Ist der Niesbrauchnehmer verpflichtet, die Vermietung dem Eigentümer bzw. Verwalter anzuzeigen? Ist der Eigentümer der Wohnung vor Einzug des Mieters berechtigt, die Wohnung zu besichtigen, um den Ist-Zustand festzuhalten? Habe ich ein Sonderkündigungsrecht unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen gegenüber dem Mieter, wenn der Niesbrauchnehmer verstirbt und der Eigentümer möchte die Wohnung verkaufen? Wer kommt für Schäden auf, wenn nach dem Tod des Niesbrauchnehmers der Mieter auszieht und reparaturpflichtige Schäden hinterlässt? Sind die Erben des Niesbrauchnehmers in der Pflicht? Wer muss den Eigentümer über das eventuelle Ableben des Niesbrauchnehmers informieren?

Markus Kühn: Der Nießbrauch ist das umfassende Nutzungsrecht an dem belasteten Gegenstand, hier also der Wohnung, sofern nicht einzelne Nutzungen bei der Bestellung des Nießbrauchs ausgeschlossen wurden. Der Nießbraucher kann die Wohnung vermieten. Er muss dies grundsätzlich dem Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft anzeigen, schon damit dieser die regelmäßigen Abrechnungen erstellen kann. Ein Besichtigungsrecht haben Sie als Eigentümer grundsätzlich nicht. Nach § 1034 BGB können aber der Eigentümer (und der Nießbraucher) den Zustand der Sache auf eigene Kosten durch Sachverständige feststellen lassen. Wenn der Nießbraucher nach Vermietung der Wohnung stirbt, finden die für den Fall der Veräußerung von vermietetem Wohnraum geltenden Vorschriften entsprechende Anwendung. Der Eigentümer tritt in die sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. Dadurch soll verhindert werden, dass der Mieter sein vom Nießbraucher abgeleitetes Besitzrecht mit dem Ende des Nießbrauchs verliert. Der Mietvertrag besteht dann also grundsätzlich fort. Allerdings hat der Eigentümer das Recht, das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist zu kündigen. Mit diesem außerordentlichen Kündigungsrecht soll wiederum dem Eigentümer die Möglichkeit gegeben werden, sich von dem aufgedrängten Mietvertrag zu lösen. Für eventuelle Schäden beim Auszug des Mieters haftet natürlich dieser selbst. Sie können dafür zunächst die Kaution des Mieters heranziehen. Über das Ableben des Nießbrauchers muss Sie grundsätzlich niemand informieren, die Erben müssen Ihnen aber die Wohnung (Schlüssel, etc.) zurückgeben. Auch braucht der Hausverwalter einen neuen Ansprechpartner.

Rudolf D.: Wie bemisst sich der Wert eines Nießbrauchsrechts? Kann ich das selbst ausrechnen?

Markus Kühn: Zur Bestimmung des Wertes eines Nießbrauchs wird der Jahreswert des Rechts mit einem Vervielfältiger multipliziert. Der Jahreswert eines Nießbrauchs an einer vermieteten Wohnung ist in der Regel die jährliche Miete, die der Nießbrauchsberechtigte erhält. Wohnt er selbst in der Wohnung gilt grundsätzlich die üblicherweise zu erzielende Miete. Der Vervielfältiger wird anhand der durchschnittlichen Lebenserwartung des Berechtigten nach der Sterbetafel des Statistischen Bundesamts ermittelt und regelmäßig in Tabellen vom Bundesfinanzministerium (Bewertung einer lebenslänglichen Nutzung oder Leistung) veröffentlicht. Da ich Ihr Alter nicht kenne, kann ich nur ein allgemeines Beispiel geben: Wenn Sie 65 Jahre alt wären und die jährliche Miete 12.000 Euro betragen würde, würde der Kapitalwert (11,444 x 12.000 Euro =) 137.328 Euro betragen.

Hildegard K.: "Mein Sohn lebt mit seiner Familie im Ausland. Ihm gehört in Deutschland unser Eigenheim. Ich bekomme die Mieteinnahmen daraus (Nießbrauch, notarieller Vertrag). Nun will er das Haus verkaufen, womit ich grundsätzlich einverstanden bin. Er will mir den Nießbrauch in bar auszahlen. Wie berechnet sich der Nießbrauch? Wie wird das steuerlich gehandhabt? Bis jetzt zahle ich für die Miete und auf die Rente Einkommensteuer. Ich bin jetzt 87 Jahre alt und noch gesund."

Markus Kühn: Zur steuerlichen Bewertung eines Nießbrauchs wird zunächst der Jahreswert der Nutzung ermittelt. Dies wäre grundsätzlich die Jahresmiete, die Sie erhalten. Dieser Wert wird mit einem Kapitalisierungsfaktor multipliziert, der anhand der statistischen Lebenserwartung des Nießbrauchers ermittelt wird. Bei einem Alter von 87 Jahren eines weiblichen Nießbrauchsberechtigten beträgt der Faktor 4,706. Würde der Jahreswert des Nießbrauchs also beispielsweise 12.000 Euro betragen, hätte der Nießbrauch einen Wert von 56.472 Euro. Die Ablösung eines Vorbehaltsnießbrauchs gegen Einmalzahlung stellt beim Nießbraucher im Regelfall eine nicht-steuerbare Vermögensumschichtung dar, Einkommensteuer fällt für Sie also grundsätzlich nicht an.

Wenn Sie unentgeltlich auf den Nießbrauch verzichten würden, läge darin eine Schenkung an Ihren Sohn. Gegebenenfalls wäre der Schenkungsbetrag aber durch den Schenkungssteuer-Freibetrag von 400.000 Euro gedeckt.

Christine A.: "Wir sind drei Geschwister, ich 71 Jahre alt, mein Bruder 60, meine Schwester 54. Etwa 1990 überließen meine Eltern meinem Bruder einen Teil ihres Gartens zum Bau eines Einfamilienhauses. Meine Schwester und ich erhielten zu diesem Zeitpunkt nichts. 1994 überließen meine Eltern meiner Schwester und mir ihr Einfamilienhaus mit dem lebenslänglichen Recht auf Nießbrauch ihrerseits. Mittlerweile ist der Vater verstorben, die Mutter (95 Jahre) lebt seit etwa drei Jahren schwer dement im Pflegeheim. Ihre Interessen werden von einem Berufsbetreuer vertreten, zwischen meinen Geschwistern und mir besteht kein Kontakt mehr. Das Elternhaus steht seit drei Jahren leer. In einem notariell beurkundeten Nachtrag zur Teilungserklärung des Grundstücks meiner Eltern wurde der Miteigentumsanteil in drei Sondereigentumseinheiten unterteilt. Das Amtsgericht hat mir nun die Ablösung des Nießbrauchs vorgeschlagen. Durch Dritte weiß ich, dass meine Geschwister nicht das Geld haben, mich auszuzahlen, einem Hausverkauf aber auch nicht zustimmen.

Welchen Vorteil habe ich, wenn ich den Nießbrauch nun tatsächlich ablöse? Kann ich unter den Voraussetzungen grundsätzlich, eventuell bereits jetzt, eine Teilungsversteigerung beantragen?"

Markus Kühn: Mir ist nicht ganz klar, ob jetzt an dem Ihnen 1994 überlassenen Haus eine sogenannte Bruchteilsgemeinschaft zwischen Ihnen und Ihrer Schwester besteht oder ob es sich hier um drei Wohnungseigentumsanteile (oft als „Eigentumswohnungen“ bezeichnet) in dem Gebäude dreht. Wenn das Ihnen und Ihrer Schwester übertragene Grundstück nachträglich in drei Wohnungseigentumsanteile aufgeteilt wurde, müssen Sie an dem Vertrag beteiligt gewesen sein. Wohnungseigentum, bestehend aus der Beteiligung am Gemeinschaftseigentum und dem Sondereigentum kann selbständig frei veräußert werden. Ist es mit einem Nießbrauch belastet, ist es aber nur schwer oder mit Abschlägen veräußerbar. Dann könnte die Ablösung des Nießbrauchs an Ihrem Wohneigentum eine Option sein, um dieses anschließend besser verkaufen zu können.

Handelt es sich hingegen um eine Bruchteilsgemeinschaft, kann diese unter anderem dadurch beendet werden, dass sich alle Bruchteile in einer Hand vereinigen, also dass einem von Ihnen das hälftige Eigentum vom anderen (entgeltlich) übertragen wird. Jeder Bruchteilseigentümer kann grundsätzlich jederzeit die Aufhebung verlangen. Bei einem Grundstück kann jeder im Grundbuch als Miteigentümer eingetragene Teilhaber die Teilungsversteigerung beantragen. Das ist eine Zwangsversteigerung mit dem Ziel, das Grundstück „zu versilbern“ und den Erlös aufzuteilen. Bei Ihnen besteht aber die Schwierigkeit, dass Ihre Mutter ein Nießbrauchsrecht an den Miteigentumsanteilen hat. In diesem Fall kann das Verlangen nur von Miteigentümer und Nießbrauchsberechtigtem und gegen beide gemeinschaftlich gestellt werden. Die Teilungsversteigerung müssten Sie also zum Beispiel gemeinsam mit Ihrer Mutter – vertreten durch ihren Betreuer – beantragen. Für den Fall, dass der Nießbraucher seine Mitwirkung bei der Antragstellung verweigert, könnten Sie Klage auf Mitwirkung erheben, wenn die Aufhebung der Gemeinschaft einer ordnungsgemäßen Wirtschaft entspricht. Einfacher – und oft für beide Seiten lukrativer sowie wesentlich schneller als ein Teilungsversteigerungsverfahren - wäre es dann vermutlich, wenn Sie sich mit Ihrer Schwester einigen. Sie könnten ihr zum Beispiel ihren Eigentumsanteil abkaufen oder Sie lösen (beide) das Nießbrauchsrecht ab, verkaufen das Haus am freien Markt und teilen sich den verbleibenden Erlös.

Albert L.: "Sie gehen in Ihrem Artikel "Leser fragen-Experten antworten" nur auf die Umkehrhypothek und auf den Verkauf mit lebenslangem Wohnrecht ein. Aber es gibt ja noch die Möglichkeit das Haus zu verkaufen und das Wohnrecht zeitlich zu befristen (Zeitrente). Meine Frau und ich sind beide 75 Jahre. Leider sind wir gesundheitlich sehr angeschlagen und unsere Lebenserwartung ist ziemlich eingeschränkt. Wenn wir das Wohnrecht auf zehn Jahre befristen, ist doch das Risiko für den Käufer genau berechenbar und so ist mit geringen Abschlägen zu rechnen. Wie schaut das steuerrechtlich aus? Vielleicht sind ältere Hausbesitzer in einer ähnlichen Lage und auch an einer Antwort interessiert.“

Markus Kühn: Von einer Zeitrente spricht man gewöhnlich, wenn über eine bestimmte Zeit regelmäßige Zahlungen erfolgen sollen. Davon zu unterscheiden ist ein Kaufpreis, der in Raten getilgt wird. Der Vorteil für den Käufer ist dabei, dass der von ihm zu zahlende Betrag – im Gegensatz zur lebenslänglichen Leibrente - von vorneherein feststeht und nicht auf einen Schlag gezahlt werden muss. Daneben kann sich ein Verkäufer beim Verkauf ein Wohnrecht zurückbehalten. Wollen Sie als Verkäufer in dem Haus nur für eine bestimmte Höchstdauer wohnen bleiben, können Sie ein Wohnrecht natürlich auch zeitlich befristen. Dem Käufer entgeht durch das Wohnrecht dann die Nutzungsmöglichkeit für die vereinbarte Zeit. Wollte er vermieten, wären das in Ihrem Fall - vereinfacht gesprochen - zehn Jahresmieten. Für Sie besteht natürlich das „Risiko“, dass Sie doch länger leben, als von Ihnen erwartet und dann gegebenenfalls das Haus räumen müssten. Bei Immobilien im Privatvermögen, die zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden, fallen grundsätzlich keine Steuern bei der Veräußerung an. Je nachdem, wie etwaige Raten- bzw. Rentenzahlungen im Einzelnen vereinbart werden, können sich daraus unterschiedliche steuerliche Folgen ableiten, die die Vertragsparteien mit ihrem Steuerberater klären sollten. Ihnen kommt es aber wohl gar nicht auf laufende Zahlungen an, sondern eher darauf, beim Verkauf des Haus unter Vorbehalt eines Wohnrechts durch die Befristung den Abschlag auf den Kaufpreis geringer zu halten. Sie müssen sich also mit einem Käufer auf einen angemessenen Abschlag einigen. Beispielsweise wird zur Bestimmung des steuerlichen Wertes eines zeitlich beschränkten Wohnrechts, das mit dem Tod endet, die jährlich erzielbare Miete mit einem Abzinsungsfaktor multipliziert. Dieser Faktor darf zudem einen bestimmten Wert, der sich anhand der statistischen Lebenserwartung des Wohnrechtsberechtigten bemisst, nicht überschreiten. Der Faktor beträgt bei einer 75-jährigen Begünstigten derzeit 7,745.

Gerda G.: "Mein Mann (70) und ich (65) sind Eigentümer einer Wohnung. Da wir keine Kinder haben, wollen wir unsere Immobilie, die noch mit einer Resthypothek von € 90.000,00 belastet ist, verkaufen, da die vollständige Bezahlung noch ca. 10 Jahre in Anspruch nehmen würde. Wir möchten jedoch in unserer Wohnung auch nach dem Verkauf wohnen bleiben. Meine Frage ist nun: Was müssen wir beim Verkauf diesbezüglich beachten? Ist ein lebenslanges Wohnrecht möglich? Für eine rechtliche Auskunft wären wir dankbar.“

Markus Kühn: Sie können Ihre Wohnung unter Zurückbehaltung eines lebenslangen Wohnrechts verkaufen. Allerdings müssen Sie beim Preis, den Sie erzielen können, mit hohen Abschlägen rechnen. Denn der Kauf einer mit einem Wohnrecht belasteten Immobilie ist für den Käufer letztlich eine Art „Glücksspiel“. Leben die Wohnrechtsinhaber länger als der Käufer kalkuliert hat, erzielt er einen Verlust, da er die Wohnung nicht wie erwartet nutzen kann. Sterben die Wohnrechtsinhaber früher als ihre statistische Lebenserwartung erwarten ließ, macht der Käufer hingegen ein Schnäppchen. Ein Verkauf unter Zurückbehaltung eines Wohnrechts muss notariell beurkundet werden. Denkbar wäre für Sie auch ein Verkauf mit einem langfristigen Mietvertrag. Die Sicherheit, dass Sie in der Wohnung bleiben können, ist dann aber wesentlich geringer, als bei einem im Grundbuch eingetragenen Wohnrecht. Weiter werden von verschiedenen Anbietern auch sogenannte Umkehrhypotheken angeboten. Dabei würden Sie Eigentümer der Wohnung bleiben und diese wird zunehmend mit einer Grundschuld zugunsten der Bank belastet. Sie können lebenslang in der Wohnung bleiben, erhalten regelmäßige Auszahlungen und bei Ihrem Tod geht die Immobilie auf die Bank über. Da auch hier das Risiko für die Bank besteht, dass Sie besonders lange leben, ist die Umkehrhypothek ein eher teures Produkt. Sie müssen also hohe Abschläge beim „Kaufpreis“ in Kauf nehmen.

Karl-Heinz M.: "Meine Großmutter überschrieb meiner verheirateten Tante das Elternhaus. Zugleich wurden einer weiteren Tante sowie dem behinderten Onkel das lebenslange Wohnrecht notariell zugesichert. Die Hauserbin sowie die Tante mit dem lebenslangen Wohnrecht sind inzwischen verstorben. Das Haus ist nun im Besitz des verwitweten Ehemanns. Nun die Frage. Die Ehe der Hauserbin ist kinderlos geblieben. Was ist nun mit dem lebenslangen Wohnrecht für den behinderten Onkel wenn der Witwer meiner Tante mit bzw. ohne Testament stirbt?"

Markus Kühn: Wenn der jetzige Eigentümer stirbt, erben das Haus seine gesetzlichen oder testamentarisch eingesetzten Erben. Das lebenslange Wohnrecht des Onkels besteht grundsätzlich unabhängig davon, wer Eigentümer/Erbe des Hauses ist und erlischt erst mit seinem Tod.

Maria K.: "Als ich meinen Mann vor 11 Jahren geheiratet habe, hatte er schon 2 Häuser. Jetzt will er ein Testament machen. Zum Notar will er nicht. Er will das erste Haus seiner Tochter überschreiben und das zweite seinem Sohn. Mir will er das Nieß- und Nutzungsrecht im Erdgeschoss im zweiten Haus übertragen. Jetzt wurde mir gesagt er muss das Nieß- und Nutzungsrecht noch zu Lebzeiten ins Grundbuchamt eintragen. Stimmt das?"

Markus Kühn: Wenn Ihr Mann regeln möchte, dass nach seinem Tod die Kinder die beiden Häuser erhalten und Sie ein Wohn- oder Nießbrauchsrecht, kann er das ohne Notar in einem handschriftlichen Testament anordnen. Will er hingegen, dass dies schon zu seinen Lebzeiten geschieht, muss die Hausübergabe sowie die Bewilligung der Grundbucheintragung des Nießbrauchsrechts notariell beurkundet werden. Auch wenn Sie von „Haus überschreiben“ reden, verstehe ich Ihre Ausführungen aber so, dass Ihr Mann nur die testamentarische Lösung für den Fall seines Versterbens will.

Ein Nießbrauch an einem Grundstück oder auch einem realen, räumlich abgrenzbaren Teil davon kann in einem Testament mittels eines Vermächtnisses angeordnet werden. Das bedeutet, dass der Erbe (oder auch mehrere Erben) verpflichtet wird, einem Drittem – hier Ihnen – ein Nießbrauchsrecht einzuräumen und bei der Eintragung des Rechts im Grundbuch mitzuwirken. Ein Nießbrauch an einer Immobilie berechtigt im Wesentlichen zur Selbstnutzung oder Vermietung. Wird hingegen ein Wohnungsrecht eingeräumt, darf der Berechtigte die bezeichneten Räume grundsätzlich nur selbst nutzen. Möglich ist, das bei mehreren Erben ein Erbe sozusagen vorab das Nießbrauchsrecht mittels eines Vorausvermächtnisses erhält. Mehrere Erben bilden eine oftmals streitanfällige Erbengemeinschaft. Eine Gestaltungsmöglichkeit im Testament wäre, nur einen Erben einzusetzen (zum Beispiel Sie oder ein Kind) und den anderen Beteiligten mittels Vermächtnissen ein Haus oder Nießbrauchs-/Wohnrechte zukommen zu lassen.

Martin V: Ich habe vor 25 Jahren im Rahmen einer Erbverteilung von meinem Vater ein Haus mit folgenden Auflagen bekommen: Lebenslanges Wohnrecht für meinen Vater und seine 2.Frau und Übernahme der Pflege im Alter für meinen Vater.
Vor 15 Jahren ist die 2.Frau meines Vaters verstorben, seitdem wohnt mein Vater allein in dem Haus.
Nun möchte mein Bruder das Haus zusammen mit dem Wohnrecht für meinen Vater und der Verpflichtung zur Pflege übernehmen.
Wir haben unter Berücksichtigung der Verpflichtungen einen Kaufpreis von 110.000 € vereinbart, der Wert des Hauses ohne die Verpflichtungen ist ungefähr doppelt so hoch. Muss ich bei dem Verkauf Einkommensteuer zahlen und wenn ja
in welcher Größenordnung? Was muss ich beachten, um nicht zu viel Steuer zu bezahlen? Ich habe seit mehr als 10 Jahren nicht mehr in dem Haus gewohnt. "

Markus Kühn: Einkommensteuerliche Folgen dürften aus dem Verkauf des Hauses an Ihren Bruder nicht entstehen, vorausgesetzt das Haus gehört zu Ihrem steuerlichen Privat- und nicht einem Betriebsvermögen. Die Fristen zwischen Anschaffung und Veräußerung der Immobilie, innerhalb derer etwaige Wertsteigerungen als sogenannter Spekulationsgewinn zu versteuern sind, wären in Ihrem Fall bereits lange abgelaufen. Seit 1999 beträgt diese Spekulationsfrist bei Immobilien zehn Jahre, davor waren es nur zwei Jahre. Da Sie die Immobilie nicht entgeltlich von Ihrem Vater erhalten haben, wäre überdies zur Berechnung der Frist auf den Zeitpunkt der Anschaffung durch Ihren Vater abzustellen. Der Vorbehalt von Nutzungsrechten, wie einem Wohnrecht, führt auch nicht zu einer Teilentgeltlichkeit.

Allerdings könnte hier eine Schenkungsteuerpflicht entstehen. Denn wenn Ihr Bruder nur die Hälfte des Wertes des Hauses als Kaufpreis bezahlt, schenken Sie ihm die andere Hälfte. Der Wert der Verpflichtungen wäre allerdings noch vom Verkehrswert des Hauses abzuziehen. Der Schenkungsteuerfreibetrag zwischen Geschwistern beträgt 20.000 Euro. Das darüber hinaus Zugewendete ist mit 15% bzw. 20% zu versteuern. Steuerschuldner sind grundsätzlich sowohl der Beschenkte als auch der Schenker. Im Normalfall hat sich das Finanzamt zwar an Ihren Bruder zu halten, zahlt dieser die Steuer aber nicht, kann das Finanzamt auch Sie heranziehen.

Werner W.: "Gesetzt den Fall, dass ich mein eigengenutztes Haus an meine beiden Kinder verschenke
mit der Einschränkung eines ins Grundbuch eingetragenen Nießbrauchrechtes und eines meiner Kinder insolvent wird und deshalb eine Zwangsversteigerung seines Hausanteiles ansteht, muss ich dann mit einer Ausweisung aus "meinem" Haus rechnen? Was passiert in diesem Fall mit meinem Nießbrauchrecht?"

Markus Kühn: Grundsätzlich wäre das Nießbrauchsrecht „zwangsversteigerungssicher". Denn ein Nießbrauchsrecht bleibt nach einer Zwangsversteigerung bestehen, wenn es ranghöher im Grundbuch eingetragen ist. Lediglich wenn das Nießbrauchsrecht rangschlechter eingetragen ist, als das Recht des die Zwangsversteigerung betreibenden Gläubigers, erlischt es mit dem Zuschlag und an seine Stelle tritt ein Anspruch auf Wertersatz aus dem Versteigerungserlös in Form einer Rente.
Bei einer Hausübergabe können und sollten Sie jedoch vor allem durch Rückforderungsvorbehalte in der Übergabevereinbarung sogenannte Störfallvorsorge betreiben. So können Sie sich bspw. die Rückübereignung des Übergabeobjekts vorbehalten, wenn in einen Hausanteil eines Kindes Zwangsvollstreckungsmaßnahmen eingeleitet werden. Auch andere Rückforderungsvorbehalte sind denkbar, wie z.B. für den Fall einer Veräußerung ohne Ihre Zustimmung oder wenn der Übernehmer noch zu Lebzeiten von Ihnen stirbt. Rückforderungsrechte können mittels einer Rückauflassungsvormerkung grundbuchrechtlich gesichert werden.

Helmut W.:"Ich (Ende 70, verheiratet, kinderlos) habe als Alleineigentümer eine vermietete Eigentumswohnung. Nun beabsichtige ich, diese Wohnung an eine Mehrzahl von Nichten und Neffen zu verschenken - mir und meiner Frau aber einen lebenslangen Nießbrauch vorzubehalten. Ohne Ausbedingung des Nießbrauchs könnten die Bedachten nach zehn Jahren vermutlich für ein weiteres Erbteil nochmals den Freibetrag in Anspruch nehmen. Aber gilt dies auch, wenn der Eigentumsübergang an die Nachfolgegeneration für diese wegen des Nießbrauchs vorerst (bis zu meinem und meiner Ehefrau Ableben) ohne praktischen Nutzen und ohne Verfügungsgewalt ist?"

Markus Kühn: Auch wenn Sie sich bei Schenkung der Wohnung einen Nießbrauch vorbehalten, steht Ihren Nichten und Neffen nach 10 Jahren erneut der erbschaft- und schenkungsteuerliche Freibetrag von derzeit jeweils 20.000 € zu. Seit dem 1.1.2009 kann der Kapitalwert der Nießbrauchsbelastung vom Wert des erworbenen Vermögens abgezogen werden und mindert damit die erbschaft-/schenkungsteuerliche Bereicherung des Bedachten. Ihnen als Vorbehaltsnießbraucher wären aufgrund Ihres Nutzungsrechts die Mieteinnahmen weiterhin als Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung zuzurechnen. Gleichzeitig wären Sie grundsätzlich weiter berechtigt, die Aufwendungen, die Sie aufgrund gesetzlicher oder vertraglicher Verpflichtung zu tragen haben, als Werbungskosten abzuziehen. Da Sie derzeit Alleineigentümer sind, sollten Sie beachten, dass die unentgeltliche Einräumung eines Nießbrauches zu Lebzeiten an Ihre Frau als Schenkung unter Lebenden schenkungsteuerpflichtig sein kann. Überdies kann ein solcher Zuwendungsnießbrauch auch zum Verlust der hälftigen Abschreibungsmöglichkeit der Wohnung führen. Zur steueroptimalen Ausgestaltung einer Nießbrauchsvereinbarung sollte im Zweifel ein steuerlicher Berater zurate gezogen werden.

Karl K.: "Meine Frau und ich haben vor ca. 15 Jahren ein Einfamilienhaus mit Grundstück auf unsere Tochter überschrieben. Wir haben für dieses Haus einen Nießbrauch zu unseren Gunsten eintragen lassen. Das Haus ist an einen Dritten vermietet, von dem wir monatlich ca. 1000,-- € Miete erhalten. Wenn wir das Nießbrauchsrecht löschen lassen, d. h. wir schenken unserer Tochter den Nießbrauch, wird dann für diesen Vorgang eine Schenkungssteuer fällig und wenn ja, wie wird der Wert des Nießbrauchs errechnet?"



Markus Kühn: Der Verzicht auf einen Nießbrauch stellt eine unentgeltliche Zuwendung des Verzichtenden an den Nießbrauchsbelasteten dar, die grundsätzlich der Schenkungsteuer unterliegt. Nach dem bis Ende 2008 geltenden Erbschaftsteuerrecht konnte der Beschenkte den Nießbrauchsvorbehalt nicht von seinem steuerpflichtigen Erwerb abziehen, sondern die Steuer, die auf den Kapitalwert dieser Belastung entfiel, wurde lediglich zinslos gestundet. Um eine Doppelbesteuerung durch den nicht abziehbaren Nießbrauchsvorbehalt und den gleichwohl steuerpflichtigen Verzicht zu erreichen, wird zur Bemessung der Schenkungsteuer bei Verzicht der Kapitalwert des Nießbrauchs im Zeitpunkt seines Vorbehaltes von dem Kapitalwert des Nießbrauches bei seiner Aufgabe abgezogen. Der Kapitalwert eines Nießbrauches ergibt sich grundsätzlich aus der Multiplikation des Jahreswertes des Nießbrauches (hier ca. 12.000 €) mit einem Vervielfältiger, der sich an der Lebenserwartung des Nießbrauchsberechtigten orientiert. Da nach 2008 aufgrund geänderter Bewertungsvorschriften der Kapitalwert eines Verzichts auf ein Nießbrauchsrecht mit einem höheren Wert anzusetzen sein kann, als der Kapitalwert bei Einräumung des Nießbrauches, kann somit eine Schenkungsteuer ausgelöst werden. Das gilt auch, wenn das Abzugsverbot für den Nießbrauch beim Erwerb des nießbrauchsbelasteten Hauses keine Rolle gespielt hat, weil es z.B. aufgrund nicht überschrittener Freibeträge bei Ihrer Tochter zu keiner Steuerfestsetzung gekommen ist.

Hinweis:

Das deutsche Erbrecht behandelt eine Vielzahl von Situationen, in denen Erbansprüche und -regelungen eine Rolle spielen. Die geschilderten Texte bieten nur einen ersten Einblick in die Regelungen. Für spezifische Fällle und individuelle Erbschaftssituationen ist eine genaue Betrachtung und eine rechtliche Beratung empfehlenswert.